余旭：中大恒基不动产营销副总经理

　　主持人：余总，因为你们中大恒基经常会给我们各大媒体提供预测的楼盘数据等等，您对这方面可能更了解一些，请您介绍一下。

　　余旭：刚才主持人说了对07年做一个最好的总结，前两年说到这个事情的时候，也没有怎么交流，个人观点，07年评价一下，我说的是个人对市场的感觉，第一个我说的是07年可以称之为住房的保障年，为什么这么说，从05、06年更多的是提到产品和市场供给结构的调整。07年保障性住宅提到了非常高的地位，政府更明确，东西更显著，比如说从政策上24号文件的颁发提出了保障性住房的用地，第二个11月6日，北京市下发了经济适用房家庭收入准入标准的通知，12月5日确定了530万平米的保障性住房，07年不单说保障性住房，从具体的实施上也有一定的成效。

　　第二个就是政策，以往的政策也比较多，回顾前几年，在地产调控的时候就有税收、土地、行政很多手段对房地产进行调控，包括去年，这种政策出来了，市场的价格越调越高，今年更多的是金融调控，比如说07年央行先后十次调整存款准备金利率，第二个对第二套住房的首付比较的提高以及利率的调整，同时说到成效，对于投资型来说，成本增加了，从一定意义上有所影响，另外就是调整准备金利率对开发企业来说，也是想控制房地产的一种措施，去年有很多说捂盘惜售。

　　最后说一下最近比较热的话题，前面看了一个公司报告，谈了两个数据，一个是07年的11月份和06年的11月份成交套数下降了24%，从这个说拐点，是不认可的，说总量有几个方面，一个是交易面积，一个是交易金额，今年和去年来比，不是一个明显的下降。刚才在开始的时候我说单个项目的上涨价格可能有百分之百，总体的交易数量下降是一个正常的情况。

　　现在说市场的供需情况，真正说谁是需，真正高端的不是需，买经济适用房也不是需，真正的市场需求是中等收入，虽然现在两限房作为以后的政策不是很明晰，既然解决保障性住房，那么对市场的购买主流，现在所有的价格提升对中等收入不会有太大的影响，包括金融等各个方面，对房地产的发展不会起到非常明显的或者说过热，不至于。

　　说到08年，第一个特点就是房地产结构性的供需矛盾，我想结构性供需矛盾体现在几个方面，06、07年为什么更多的说供需的结构，并不是现在说的房价非常高，只是说供给的产品过于单一，那个时候经济适用房门槛不明确，供给有限，其他的两限房还不是很明确，单一的供应就是商品房，这个供需结构是矛盾的；第二个房地产和金融的结合是更加的紧密了；第三条行业的集中度的提高，刚才我提到了房地产资金渠道非常的单一，60%、70%都要通过银行的融资，对于这种企业在规模上有优势，更多的会带来经济上的优势。另外他有足够的抵消市场风险的能力，同时他具备土地储备的能力。对于小公司来讲，资金链是很大的问题，另外拿地重组会有很大的压力，大型的地块依然会集中在大型的公司手里。

　　最后说到房价，对于08年的房地产市场，我非常同意几位老总说的观点，我个人认为不会有太大的王石说的拐点出现了，房价该大跌了，不可能，只能说房价走到今天的市场，明年的房价应该会放缓，但是应该是很正常的发展态势，明年市场进一步规范供需结构的调整，产品的多样性，他去满足不同层次的需求，对市场的买家中等收入的影响不会太大。

　　我们说今年有50%的涨幅或者百分之百的涨幅都是非常快的，到明年出现大规模的下跌可能性不大，但是上涨的幅度放缓，或者相对时间内会有一个调整，基本就是这样。